在化債重組之路上，一心主動求變的華夏幸福（600340.SH），最近又遇到了始料未及的“變數(shù)”。

7月12日，據(jù)中融信托披露，根據(jù)華夏幸福提供的2021年大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司（簡稱：大廠鼎鴻）財務(wù)數(shù)據(jù)了解：2021年大廠鼎鴻應(yīng)收賬款余額年末數(shù)較年初數(shù)減少12.9億元，上述款項均未支付至監(jiān)管賬戶。

中融信托方面表示，河北省廊坊市大廠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱：大廠高新區(qū)管委會）違反承諾違規(guī)支付，已直接損害了該信托計劃的利益。

目前，中融信托已委托律師事務(wù)所向其發(fā)送律師函要求其糾正，同時向相關(guān)部門等進行舉報，還將采取多種措施努力維護自身權(quán)益。

在此之前，6月23日，中融信托公告表示，由于華夏幸福無法通過協(xié)商解決貸款糾紛，中融信托代表信托計劃起訴大廠高新區(qū)管委會，要求其在被質(zhì)押應(yīng)收賬款范圍內(nèi)直接向公司履行支付義務(wù)。

4月15日，北京金融法院正式受理該案。之后，北京金融法院凍結(jié)了大廠高新區(qū)管委會銀行賬戶3000多萬元資金，及其持有的多個公司股權(quán)。

在此期間，中融信托發(fā)現(xiàn)12.9億元應(yīng)收賬款被指違規(guī)支付。目前華夏幸福正處于債務(wù)重組的關(guān)鍵時刻，這樣的“變數(shù)”會影響其重組進程嗎？

應(yīng)收款“惹麻煩”

華夏幸福和中融信托的這段糾葛起源于三年前，當(dāng)時的華夏幸福正如日中天。

2019年10月16日，為向三級全資子公司大廠鼎鴻發(fā)放信托貸款，華夏幸福和中融信托成立“中融-驥達11號集合資金信托計劃”（簡稱：驥達11號），規(guī)模20億元，信托計劃總期限3年。

據(jù)悉，該信托資金用于大廠工業(yè)園區(qū)委托區(qū)域項目建設(shè)，共62筆，在2019年10月16日至2020年5月20日期間發(fā)放，各筆貸款期限1年。

據(jù)材料介紹，大廠鼎鴻以其持有的對大廠回族自治縣人民政府應(yīng)收賬款為大廠鼎鴻的還款義務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保，華夏幸福為大廠鼎鴻的還款義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

根據(jù)1年的期限計算，各筆貸款應(yīng)于2020年10月16日至2021年5月20日到期。截至2021年1月15日，大廠鼎鴻按期償還了之前的各筆貸款。

然而，大廠鼎鴻未能按期足額償還2021年1月15日到期貸款，構(gòu)成違約。

除了驥達11號，中融信托與華夏幸福相關(guān)聯(lián)的集合信托計劃還有“融昱100號”“享融223號”和“享融287號”，資金分別用于長安硬科技產(chǎn)業(yè)新城投資項目、安徽省合肥市長豐產(chǎn)業(yè)新城PPP項目建設(shè)以及河南新鄭市產(chǎn)業(yè)新城項目。

中融信托表示，這4個集合信托計劃合計債權(quán)本金金額59.84億元，合計質(zhì)押華夏幸福因建設(shè)園區(qū)產(chǎn)生的對各地政府應(yīng)收賬款176.49億元，整體質(zhì)押率低于35%。

中融信托發(fā)現(xiàn)，河北省內(nèi)應(yīng)收賬款金額減少但是監(jiān)管賬戶中并未收到相應(yīng)資金，南部某城市也出現(xiàn)應(yīng)收賬款也存在類似情況，為了保障委托人利益，中融信托應(yīng)該會采取些堅決的行動。

于是，中融信托和華夏幸福上演了一場拉鋸戰(zhàn)。

2021年11月，中融信托通過華夏幸福的債務(wù)重組方案。不過，2022年初，華夏幸福將還款期限由5年拉長為8年，且尚無具體兌付計劃，引發(fā)中融信托不滿，

2月8日，中融信托公開表示拒絕加入債委會、不接受華夏幸福當(dāng)前的《債務(wù)重組方案》以及準(zhǔn)備訴訟。

2月22日，中融信托與華夏幸福再次坐上談判桌，并表示，取得了一些進展也達成了一些一致，但尚未就還款計劃達成滿意的結(jié)果，中融方面暫時將繼續(xù)原來的處理方案不變。

據(jù)悉，在最新的談判中，雖然華夏幸福的代表同意將展期年限調(diào)回到5年，并且撤回放棄質(zhì)押權(quán)的要求，但5年期間具體的還款安排沒定下來，因此中融信托依舊反對加入債委會。

華夏幸?！白兩怼?/strong>

如果說“被指13億元應(yīng)收賬款被違規(guī)支付”是華夏幸福債務(wù)重組之路上的突發(fā)“變數(shù)”，那轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商則是華夏幸福主動變革。

7月5日，華夏幸福舉行戰(zhàn)略宣貫大會，宣布全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。實控人王文學(xué)表示：將以“服務(wù)即未來”為新理念，以“服務(wù)實體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟”為新使命。

對于產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，華夏幸福如此理解：將重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系。

華夏幸福表示，招商與園區(qū)服務(wù)將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，做好產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運營服務(wù)，同時積極培育以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)。住宅業(yè)務(wù)也將“輕重分離”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)完成保交房任務(wù)，探索地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在新戰(zhàn)略指引下，華夏幸福將業(yè)務(wù)分為住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務(wù)、招商服務(wù)、園區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)六大核心板塊，并匹配了新組織架構(gòu)與新分配機制。

華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負責(zé)人林成紅表示，“2022年~2023年完成債務(wù)重組，2022年~2025年實現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型?！?/p>

轉(zhuǎn)型之后，華夏幸福的客戶范圍不再局限于產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域的政府或入駐產(chǎn)業(yè)新城的企業(yè)，而是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的政府和有空間服務(wù)需求的企業(yè)。

截至目前，華夏幸福輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)已累計簽約7個項目，總投資超45億元，其中4個項目已落地；物業(yè)累計簽約項目25個，簽約面積283萬平方米，合同簽約額2.8億元，新進山東、陜西、云南三省，新業(yè)務(wù)拓展已覆蓋7省7市；產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運營模式已新拓展項目3個，為無錫梁溪、河南平頂山和開封市祥符區(qū)提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營等服務(wù)。

華夏幸福表示，只有通過變革，必須通過變革，才能適應(yīng)形勢的發(fā)展。無論是階段性的流動性問題，還是生產(chǎn)經(jīng)營問題，歸根結(jié)底都是公司在發(fā)展過程中遇到的問題，最終都要依靠發(fā)展來解決。

華夏幸福的困境，或許也是很多困境中的房企縮影。當(dāng)前，以輕資產(chǎn)為核心的物管、商管和代建獲得市場重新認知，迎來窗口期。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，華夏幸福新戰(zhàn)略是對原有產(chǎn)業(yè)新城與商業(yè)地產(chǎn)雙輪戰(zhàn)略的調(diào)整與修正，有利于華夏幸福在完成公司重整基礎(chǔ)上出發(fā)。

債務(wù)重組突破口在“南方”？

作為曾經(jīng)的“環(huán)京一哥”，華夏幸福在2016年躋身千億房企陣容，一度成為全國 TOP10房企。

然而，隨著環(huán)京限購政策加緊，華夏幸福跌落神壇，并于2021年3月出現(xiàn)債券公開市場首次違約。

華夏幸福表示以“不逃廢債”為基本前提，通過賣出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)、優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償、現(xiàn)金兌付等6種方式安排債務(wù)清償。

此后便是一系列的化債動作，將南方總部的城市更新項目打包出售、退出廣州白鵝潭地標(biāo)項目、轉(zhuǎn)讓曾經(jīng)的“地王”、債務(wù)重組等。

7月4日，華夏幸股公告?zhèn)鶆?wù)重組最新進展。截至2022年6月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)金額合計461.25億元。《債務(wù)重組計劃》中金融債務(wù)已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1186.03億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計104.44億元。

為了進一步償債，華夏幸福資產(chǎn)處置的動作沒有停止。7月6日，華夏幸福擬出售武漢長江中心項目，目前正與華潤置地接洽。

盡管華夏幸?；貞?yīng)表示，“暫無相關(guān)消息”，但此前華夏幸福曾表示，南方總部的相關(guān)資產(chǎn)需要盤活。

值得一提的是，武漢長江中心項目是吳向東加盟華夏幸福后拿下的首個項目，對于華夏幸福來講意義非凡。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，武漢長江中心項目將會同華夏幸福武漢都市圈產(chǎn)業(yè)新城項目產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)時，華夏幸福稱其為“公司首個從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設(shè)、運營管理全周期的商業(yè)綜合體項目”，期望不言而喻。

根據(jù)華夏幸福2020年財報披露，南方總部有4個商辦綜合體及1個游樂項目落地，此外還有11個城市更新項目處于前期服務(wù)階段，其中包括武漢長江中心、北京平安幸福中心、哈爾濱深哈中心等。

據(jù)悉，華夏幸福南方總部的后續(xù)處置是華夏幸福債務(wù)重組的關(guān)鍵。目前，南方總部資產(chǎn)已經(jīng)由相關(guān)部門牽頭評估了資產(chǎn)價格。

據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，相關(guān)消息人士指出，與平安談判結(jié)束簽署《債務(wù)重組協(xié)議》后，預(yù)計華夏幸福南方總部業(yè)務(wù)處置很快會有實質(zhì)性進展，這也是華夏幸福債務(wù)和資產(chǎn)重組的一大飛躍。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期比歷史幾次回調(diào)都要悲觀，企業(yè)風(fēng)險處置的壓力很大，能夠接盤的企業(yè)也極少?？次磥淼脑?，取決于樓市能不能穩(wěn)定預(yù)期。只有穩(wěn)住信心，市場回升，華夏幸福的資產(chǎn)和債務(wù)才能順利重組。