曾經(jīng)號(hào)稱全國(guó)最大保障房建設(shè)企業(yè)的中國(guó)中冶，如今卻成為被地方政府坑得最慘的地產(chǎn)央企。按照中冶內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，地方政府因保障房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的欠賬竟然接近500億元。

　　無(wú)奈之下，中冶于11月12日悄然公告稱，將把鞍山一個(gè)保障房項(xiàng)目的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信信托，交易金額涉及13.2億元。專家認(rèn)為，通過(guò)金融化的方式化解債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)可行的辦法，但是對(duì)于陷入困境的中冶來(lái)說(shuō)，解套的日子似乎仍遙不可及。

　　中信信托接手保障房債權(quán)

　　最近兩年，中冶集團(tuán)旗下上市公司中國(guó)中冶在資本市場(chǎng)主要被詬病的是其在礦業(yè)投資板塊的失誤與虧損，而現(xiàn)在，這種令人尷尬的處境也延伸到了以前中冶最拿手的工程建設(shè)領(lǐng)域。

　　11月12日，中國(guó)中冶公告宣布，全資子公司中國(guó)三冶和其下屬鞍山中冶置業(yè)有限公司于2013年11月12日與中信信托等簽署《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬將中國(guó)三冶持有的鞍山市勞動(dòng)路保障性住房建設(shè)項(xiàng)目（BT項(xiàng)目）的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信信托，涉資13.2億元。

　　“我們也沒(méi)有辦法，畢竟這些項(xiàng)目掛在賬上，對(duì)業(yè)績(jī)的壓力非常大”，中國(guó)中冶負(fù)責(zé)投資者關(guān)系部門人士對(duì)記者表示。

　　據(jù)了解，此次債權(quán)轉(zhuǎn)讓的債務(wù)人實(shí)為鞍山市政府。而轉(zhuǎn)讓的保障房項(xiàng)目則是鞍山市勞動(dòng)路西小區(qū)保障性住房工程。該工程早在2010年5月份由中國(guó)三冶與鞍山市城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽署，合同總價(jià)為150億元人民幣。

　　按照規(guī)劃，該保障房項(xiàng)目占地9.2萬(wàn)平方米，總建筑面積45.37萬(wàn)平方米，共建25棟高層住宅樓，可安置群眾5587戶，2013年6月30日完成總體交工。在2012年3月份，首批17棟高層，1300套住房已經(jīng)完成派戶。

　　BT項(xiàng)目一般被稱為交鑰匙工程，對(duì)于鞍山勞動(dòng)路保障房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，則需要地方政府及時(shí)回購(gòu)并撥付資金。但是，工程進(jìn)度的順利并未能讓中冶在資金回收上高枕無(wú)憂。此前在2012年12月，經(jīng)過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議，中國(guó)三冶對(duì)鞍山市政府享有委托代建價(jià)款應(yīng)收債權(quán)確認(rèn)為13.6億元。

　　中國(guó)中冶的公告稱，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終實(shí)際數(shù)額、轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的支付數(shù)額及時(shí)間，將根據(jù)中信信托發(fā)行信托計(jì)劃單位募集的資金情況而定，若信托計(jì)劃募集資金少于13.2億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)額將相應(yīng)減少。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)分析，這種處理對(duì)中冶來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的辦法，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，債權(quán)項(xiàng)目采取信托即表示各方私下里已經(jīng)找好下家，債權(quán)兌現(xiàn)應(yīng)該不是問(wèn)題。

　　地方政府欠賬近500億

　　“中冶近年來(lái)在保障房項(xiàng)目上一直比較被動(dòng)，現(xiàn)在采取轉(zhuǎn)讓債權(quán)給信托是個(gè)可行的辦法，能轉(zhuǎn)嫁資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，這也是沒(méi)有辦法的辦法”，長(zhǎng)期關(guān)注保障房建設(shè)的蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。

　　中國(guó)中冶也指出，通過(guò)今次交易，有利于子公司中國(guó)三冶減少應(yīng)收帳款，降低帶息負(fù)債規(guī)模，降低回款風(fēng)險(xiǎn)。今次出售的債權(quán)所得將用于償還相關(guān)銀行貸款及補(bǔ)充中國(guó)三冶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。

　　實(shí)際上，作為中國(guó)最大的綜合性建設(shè)企業(yè)之一，中國(guó)中冶和它的大多數(shù)同行一樣，近幾年都在承受著項(xiàng)目建設(shè)資金回收難的巨大壓力。在三季報(bào)業(yè)績(jī)中，中國(guó)中冶稱截至9月底，公司約定期限在一年之上的長(zhǎng)期應(yīng)收賬款已經(jīng)達(dá)到337.67億元，比去年同期上升了43.7%。

　　而據(jù)中國(guó)中冶負(fù)責(zé)投資者關(guān)系部門對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)透露，雖然沒(méi)有詳細(xì)的分類統(tǒng)計(jì)，但是實(shí)際上目前公司統(tǒng)計(jì)的全部946億元債權(quán)類資產(chǎn)中，因保障房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，包括地方政府平臺(tái)欠款涉及的比例高達(dá)50%左右，也就是接近500億元。

　　對(duì)于造成如此高額欠賬的原因，中冶也解釋，主要是公司從事保障房建設(shè)和地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等BT業(yè)務(wù)造成。而對(duì)于未來(lái)是否把更多債權(quán)采取信托方式處置，中冶方面對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)倒是沒(méi)有否認(rèn)。

　　“用金融化手段處理我們內(nèi)部肯定有這方面的思路，但是目前沒(méi)有更新的信息要披露，而作為國(guó)資委特別監(jiān)管的企業(yè)，把資金回收風(fēng)險(xiǎn)剝離出去也是必然的要求”，中國(guó)中冶負(fù)責(zé)投資者關(guān)系部門人士稱。

　　中國(guó)中冶總裁張兆祥在回應(yīng)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)詢問(wèn)時(shí)表示，未來(lái)是否有更多債權(quán)采用信托方式處理還要“視情況而定，目前公司正在探討各種辦法回收我們的應(yīng)收賬款”。

　　其實(shí)，作為自救的最主要措施之一，中冶早在去年就已提出，要逐步退出保障房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。按照媒體統(tǒng)計(jì)，到2012年底中冶房地產(chǎn)在售項(xiàng)目為169個(gè)，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積4414.58萬(wàn)平方米，其中保障房項(xiàng)目總建筑面積下降為1757萬(wàn)平方米。

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　　中冶短期內(nèi)無(wú)望解套

　　“中冶作為央企搞房地產(chǎn)開發(fā)，沒(méi)能按照市場(chǎng)原則辦事，建設(shè)保障房犯了不少錯(cuò)誤，結(jié)果是好心辦成了壞事”，曾長(zhǎng)期在中冶集團(tuán)房地產(chǎn)部門任職，目前擔(dān)任亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)的陳寶存對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。

　　早在2008年國(guó)家推出4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃并確定三年內(nèi)投資9000億元用于保障房建設(shè)時(shí)，中冶即看到了其中蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。隨后，中冶把旗下房地產(chǎn)專業(yè)公司中冶置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整為保障房占比達(dá)到60%，并和5家銀行簽署了450億元的授信協(xié)議，全力進(jìn)軍保障房建設(shè)。

　　央企開發(fā)保障房、地方政府負(fù)責(zé)回購(gòu)、銀行提前撥付貸款，當(dāng)時(shí)，一切看起來(lái)都是美好的。中冶最終也成為國(guó)內(nèi)最大的保障房建設(shè)企業(yè)，公司作為國(guó)資委確定的16家可以開發(fā)保障房的央企之一，當(dāng)時(shí)占央企中所建保障房總規(guī)模的80%。

　　但是，所有的問(wèn)題集中出現(xiàn)在“轉(zhuǎn)移交付”這個(gè)環(huán)節(jié)。地方政府因?yàn)楦鞣N原因往往推遲回購(gòu)計(jì)劃，導(dǎo)致保障房開發(fā)企業(yè)的貸款壓力越來(lái)越大?！霸缜爸幸逼煜履硞€(gè)公司的貸款即達(dá)到80億元難以償還”，陳寶存透露。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是掉進(jìn)了地方政府的陷阱里難以抽身，主要也是地方政府本身沒(méi)有財(cái)力去建設(shè)，但是為了完成政治任務(wù)不得不上項(xiàng)目，只好忽悠房地產(chǎn)開發(fā)公司自己投資去建設(shè)，最后回購(gòu)環(huán)節(jié)卻無(wú)法兌現(xiàn)。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶稱，目前各地主導(dǎo)企業(yè)開發(fā)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等名目繁多的房地產(chǎn)項(xiàng)目問(wèn)題正在逐漸暴露，明后年可能會(huì)集中爆發(fā)，所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府合作做土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，一定要把運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)充分預(yù)估到，包括資金等戰(zhàn)略操控能力一定要強(qiáng)。

　　當(dāng)然，專家也普遍指出，也并不是所有的企業(yè)都如中冶一樣陷入困境，包括同是地產(chǎn)央企的中海、保利等公司在保障房項(xiàng)目上并沒(méi)有發(fā)生很大問(wèn)題，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配置和項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)正是中冶應(yīng)該借鑒的。

　　在專家看來(lái)，中冶要想解套，短期看來(lái)非常難，也看不出什么更有效的辦法幫助回收資金。陳寶存表示，中冶的情況即便把欠賬往外轉(zhuǎn)移都很難，因?yàn)橹幸北旧淼墓芾硪灿袉?wèn)題，不能總以為自己是央企，就老想著跟地方政府聯(lián)姻，還是要按照市場(chǎng)規(guī)則辦事。“本身沒(méi)有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，拿地后也開發(fā)不了，中冶現(xiàn)在的局面可能是保障房和商品房都沒(méi)能干好，該盈利的也沒(méi)能盈利”，陳寶存表示。