引言

  國務(wù)院于1999年頒發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》(國辦發(fā)[1999]72號)文件，標(biāo)志著我國住宅產(chǎn)業(yè)化事業(yè)的起步。到目前為止，我國住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)過了十多年的發(fā)展，但是我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平仍然較低。其中制約住宅產(chǎn)業(yè)化的一大因素是沒有形成完整高效的產(chǎn)業(yè)鏈而造成成本增加，所以產(chǎn)業(yè)鏈視角下我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展研究是十分必要的。

  1、關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化

  1.1 住宅產(chǎn)業(yè)化的概念

  住宅產(chǎn)業(yè)化的概念來源于日本，其含義是為提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，降低成本，從而采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式生產(chǎn)住宅。

  住宅產(chǎn)業(yè)化采用了社會化大生產(chǎn)的方式進(jìn)行住宅生產(chǎn)和經(jīng)營。住宅產(chǎn)業(yè)化是以住宅市場需求為導(dǎo)向，以建材、輕工等行業(yè)為依托，以工業(yè)化方式生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、部品，以現(xiàn)場裝配為基礎(chǔ)，以人才、科技為手段，將住宅生產(chǎn)全過程的設(shè)計、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)供銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。

  1.2 我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

  到目前為止，我國住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)過了十多年的發(fā)展，我國住宅產(chǎn)業(yè)化取得了初步成果。在“十五”和“十一五”期間，我國已經(jīng)建立了27個國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，動工了300多個住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)的國家康居示范工程項(xiàng)目，其中260多個項(xiàng)目通過性能認(rèn)定。北京、深圳、上海等地積極推動住宅產(chǎn)業(yè)化事業(yè)，產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的項(xiàng)目數(shù)量和建筑面積不斷增加，建設(shè)了一批具有借鑒學(xué)習(xí)意義的標(biāo)志性住宅樣板工程。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的趨勢，但全國各地住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展呈現(xiàn)出極端不均衡的現(xiàn)象，相比歐美及日本等發(fā)達(dá)國家，我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平還很低。

  2、關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)鏈

  2.1 產(chǎn)業(yè)鏈的概念

  產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)業(yè)或企業(yè)分工合作的產(chǎn)物，是以最終產(chǎn)品生產(chǎn)需要和最終用戶需求為基礎(chǔ)，向上下游或旁側(cè)延伸的企業(yè)集合，是由不同產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)組成的包括原材料或構(gòu)件生產(chǎn)與供應(yīng)、成品生產(chǎn)和營銷及服務(wù)、全過程物流和信息流及知識流等在內(nèi)的所有活動的鏈?zhǔn)郊稀?

  2.2 住宅產(chǎn)業(yè)鏈的含義及結(jié)構(gòu)

  因?yàn)樽≌蜃≌瑓^(qū)在開發(fā)建設(shè)和使用過程中具有向上下游延伸并帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，所以住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上是圍繞住宅或者住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)和使用過程而形成的一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

  住宅產(chǎn)業(yè)中進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計部門，部品構(gòu)件的研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，提供專業(yè)物流運(yùn)輸?shù)奈锪餍袠I(yè)，從事現(xiàn)場裝配施工的施工行業(yè)，進(jìn)行室內(nèi)外裝修的裝飾裝修企業(yè)，為住宅消費(fèi)者或投資者提供資金和相關(guān)信用服務(wù)的金融行業(yè)，為住宅提供保險服務(wù)的保險行業(yè)，以及對住宅產(chǎn)品進(jìn)行管理維護(hù)的物業(yè)管理公司等，共同圍繞住宅這個最終產(chǎn)品，各自從事專業(yè)化的工作，根據(jù)不同的工作性質(zhì)分布于產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，由此形成了住宅產(chǎn)業(yè)鏈。

  一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地，委托設(shè)計部門對住宅進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，原材料供應(yīng)商供應(yīng)原材料，部品構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)以工廠化的方式進(jìn)行大規(guī)模生產(chǎn)，專業(yè)物流公司運(yùn)輸住宅部品構(gòu)件，施工企業(yè)進(jìn)行部品構(gòu)件的現(xiàn)場裝配，裝飾裝修企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模裝修，完成施工后交付給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售代理或自行銷售給最終客戶，銀行等金融機(jī)構(gòu)為住宅消費(fèi)者或住宅投資者提供資金和相關(guān)的信用服務(wù)，保險業(yè)對住宅提供保險服務(wù)，最后由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對住宅產(chǎn)品進(jìn)行管理、維護(hù)，如圖1所示。

圖1  住宅產(chǎn)業(yè)鏈

  3、我國傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問題

  3.1 房地產(chǎn)企業(yè)支持力度過小

  我國住宅產(chǎn)業(yè)化雖經(jīng)過十多年的發(fā)展，但目前大多數(shù)開發(fā)商并不愿采用產(chǎn)業(yè)化的方式建造房屋。原因是住宅產(chǎn)業(yè)化尚未形成規(guī)模，建造產(chǎn)業(yè)化住宅所產(chǎn)生的成本遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅，開發(fā)商不愿冒著增加技術(shù)和提高額外成本的風(fēng)險去開發(fā)產(chǎn)業(yè)化住宅。光憑某一個房地產(chǎn)公司的力量是不可能將住宅產(chǎn)業(yè)化這種關(guān)乎千家萬戶的事業(yè)發(fā)揚(yáng)光大的。同時我國房地產(chǎn)產(chǎn)品性能低下和工程質(zhì)量低劣的現(xiàn)狀，也大大制約了我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

  3.2 房地產(chǎn)企業(yè)不具備設(shè)計規(guī)劃的能力

  規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建設(shè)中占有重要地位，并且決定了近七成的建造成本。但目前房地產(chǎn)企業(yè)通常委托設(shè)計部門對住宅進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，自身規(guī)劃設(shè)計能力不足，從而導(dǎo)致了整個行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。

  3.3 產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系不健全

  我國住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系未能建立以及企業(yè)掌控住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的能力較為低下，也就是說沒能掌握住宅產(chǎn)業(yè)化的核心技術(shù)。單個企業(yè)在產(chǎn)業(yè)化方面的零散探索，難以形成行業(yè)整體的技術(shù)儲備，這就造成即便一個又一個企業(yè)進(jìn)來，但每個企業(yè)都得從頭做起，實(shí)際上造成了資源和時間的浪費(fèi)。

  3.4 住宅部品缺乏系統(tǒng)的技術(shù)集成和整合

  產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)以銷售產(chǎn)品為主，缺乏工程應(yīng)用的必要環(huán)節(jié)，造成一定程度上產(chǎn)品生產(chǎn)與住宅建設(shè)脫節(jié)，產(chǎn)品使用與工程技術(shù)脫節(jié)，致使工程質(zhì)量難以保證，質(zhì)量問題的責(zé)任難以追究。[Page]

  4、住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合

  為了解決我國傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問題，本文進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合的研究是十分必要的。按照整合企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上所處的位置可將產(chǎn)業(yè)鏈整合劃分為橫向整合，縱向整合和混合整合。具體的住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合規(guī)劃圖，如圖2所示。

圖2  住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合規(guī)劃圖

  4.1 橫向整合

  4.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)之間建立戰(zhàn)略聯(lián)盟

  房地產(chǎn)企業(yè)之間通過合資建房或簽訂研發(fā)協(xié)議的形式建立橫向戰(zhàn)略聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)之間可以共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益而形成合資企業(yè)，合作各方將各自的優(yōu)勢資源投入合資企業(yè)中，使其發(fā)揮單獨(dú)企業(yè)所不能發(fā)揮的效益。為了開發(fā)新產(chǎn)品或新技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以與合作伙伴簽訂研發(fā)協(xié)議，匯集各方優(yōu)勢，提高成功的可能性，加快開發(fā)速度，各方共擔(dān)開發(fā)費(fèi)用，降低各方風(fēng)險。

  4.2 縱向整合

  4.2.1 建立產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系

  行業(yè)協(xié)會從住宅規(guī)劃設(shè)計、部品構(gòu)件工廠化預(yù)制、現(xiàn)場裝配施工、室內(nèi)外裝修、竣工驗(yàn)收、使用維護(hù)和認(rèn)定評價的全過程，研究建立產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系。建立產(chǎn)業(yè)化技術(shù)、產(chǎn)品和部品構(gòu)件的檢測、認(rèn)定評價等質(zhì)量保障體系，為住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供全面的技術(shù)支撐。

  4.2.2 制造商集約化供應(yīng)商品

  建造商將住宅按部位劃分為若干部品進(jìn)行工程的組織與實(shí)施。不同專業(yè)化的制造商對各類部品進(jìn)行設(shè)計，在工廠制作與集成，再到現(xiàn)場進(jìn)行安裝，并負(fù)責(zé)后期維護(hù)。在整個建造過程中，各專業(yè)化的制造商分工明確，形成相應(yīng)協(xié)調(diào)有序的施工組織。

  4.3 混合整合

  4.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)建立合作關(guān)系

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為規(guī)劃設(shè)計與客戶需求之間的信息交換中介，使設(shè)計院無法直接面向客戶，進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場建造以及售后服務(wù)的產(chǎn)品全壽命過程相脫節(jié)，所以提升房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)劃設(shè)計能力至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)可以與國內(nèi)高校建立合作關(guān)系，一方面調(diào)整企業(yè)人員到高校學(xué)習(xí)相關(guān)知識，另一方面給高校優(yōu)秀畢業(yè)生提供就業(yè)去處。

  4.3.2 引入高新技術(shù)與住宅建設(shè)相結(jié)合

  房地產(chǎn)企業(yè)在推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中，還應(yīng)積極引進(jìn)高新技術(shù)，走高端、綠色、可持續(xù)的道路。例如海爾集團(tuán)，則利用海爾產(chǎn)品襯托海爾地產(chǎn)。海爾的U-Home，通過多個產(chǎn)業(yè)鏈的連接，實(shí)現(xiàn)了用戶通過手機(jī)、固話、互聯(lián)網(wǎng)與家中燈光、熱水器、電視、窗簾、空調(diào)、報警器等家電的溝通。這樣一來，將物聯(lián)網(wǎng)與用戶的實(shí)際生活緊密聯(lián)系起來。

  5、結(jié)語

  相比歐美及日本等發(fā)達(dá)國家，我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展水平還很低，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中存在著不少問題。其中對產(chǎn)業(yè)鏈視角下我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的研究，有利于我國住宅產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，從而促進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會利益最大化。尤其是對于住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合的研究，將有利于產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施，保證建設(shè)項(xiàng)目高效率、高質(zhì)量的完成。