21日，小英君說(shuō)上海近日通過(guò)了一項(xiàng)新的意見，全名叫《關(guān)于深入貫徹中央城市工作會(huì)議精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見》，也就是上海城市管理新42條。

  神通廣大的小英君來(lái)獨(dú)家分享一下這個(gè)文件。這個(gè)文件對(duì)上海未來(lái)的城市格局、空間開發(fā)、土地政策等都有提及，其實(shí)是對(duì)上海2040總規(guī)的一些表述進(jìn)行了細(xì)化。  

  1、構(gòu)建未來(lái) “全球城市”的發(fā)展格局。

  疏解超大城市非核心功能，按照網(wǎng)絡(luò)化、多中心、組團(tuán)式、集約型的目標(biāo)，建立主城區(qū)—新城—新市鎮(zhèn)—鄉(xiāng)村的空間體系。中心城及周邊地區(qū)聚焦“全球城市”核心功能優(yōu)化；郊區(qū)通過(guò)交通引導(dǎo)強(qiáng)化新城和重點(diǎn)新市鎮(zhèn)建設(shè),推動(dòng)城鎮(zhèn)組團(tuán)式發(fā)展,充分發(fā)揮其在優(yōu)化人口、產(chǎn)業(yè)和空間布局上的綜合性節(jié)點(diǎn)功能,支撐上?！叭虺鞘小钡目臻g網(wǎng)絡(luò)格局。

  上海要做“全球城市”這幾天爭(zhēng)論很大，實(shí)際上這個(gè)在官方的文件中已經(jīng)數(shù)次明確。這次42條中，“全球城市”格局是擺在了戰(zhàn)略引領(lǐng)的地位，可見這是上海未來(lái)的唯一定位！

  “多中心”已經(jīng)多次提及了，在上海的2040規(guī)劃中是這么確定的：

  4個(gè)城市副中心：分別是虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)（與中心城共同發(fā)揮全球城市核心功能）

  5個(gè)新城：松江、嘉定、青浦、南橋、南匯

  要知道，2007年，真如、徐家匯、花木、五角場(chǎng)這些都還是作為城市副中心的存在，而現(xiàn)在儼然已是主中心，房?jī)r(jià)高到不敢想，妥妥地沖上了8萬(wàn)。

  僅僅時(shí)隔9年，上海的副中心已經(jīng)外擴(kuò)到外環(huán)線上！

  2040規(guī)劃也說(shuō)了，上海主城區(qū)為中心城和中心城周邊城市化地區(qū)，外環(huán)線以內(nèi)都為中心城，加強(qiáng)虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)規(guī)劃管理，與中心城共同發(fā)揮全球城市核心功能！

  這次文件中也說(shuō)了，“中心城”聚焦全球城市核心功能優(yōu)化，也就是說(shuō)，未來(lái)上海外環(huán)內(nèi)都是中心城區(qū)，虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)也是中心城區(qū)！真正全球城市的“核心”功能都在這些地方！

  所以外環(huán)線內(nèi)的居民，恭喜你！住進(jìn)了全球城市核心區(qū)！等著上海帶你裝逼帶你飛！

  2、產(chǎn)城融合，減少 “鐘擺交通”，在產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，著重增加居住及生活服務(wù)功能。

  重點(diǎn)來(lái)了！文件提到，重點(diǎn)推進(jìn)張江、虹橋、漕河涇、市北等產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)！這些地方的配套還將繼續(xù)完善！

  而且你有沒有發(fā)現(xiàn)？大虹橋簡(jiǎn)直是各種利好的疊加區(qū)域！今年以來(lái)虹橋商務(wù)區(qū)周邊居住配套的徐涇等地方已經(jīng)成了上海房?jī)r(jià)漲幅最快的區(qū)域之一。難怪去年以來(lái)正榮、東原、融信這些開發(fā)商都把全國(guó)總部搬到這里抬轎子，而龍湖、瑞安、萬(wàn)科等更是準(zhǔn)備在此深耕。

  小英君在這里再透?jìng)€(gè)料，作為上海未來(lái)五年最重要的戰(zhàn)略要地，虹橋新區(qū)其實(shí)并不是開發(fā)商炒地皮的空穴來(lái)風(fēng)。

  因?yàn)樯虾Ｗ鳛殚L(zhǎng)三角中心城市，其輻射能力一直是被質(zhì)疑的，而不管是長(zhǎng)三角規(guī)劃，還是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，都是要求上海向西輻射，向內(nèi)陸輻射，大虹橋就是橋頭堡。因?yàn)槟悴豢赡芤揽科謻|來(lái)輻射內(nèi)地。過(guò)去那么多年浦東新區(qū)做足了外資企業(yè)的總部基地，大虹橋要做的是內(nèi)資企業(yè)總部基地。

  不可避免的是，總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)形成高財(cái)富聚集效應(yīng)。任何一個(gè)要搞總部經(jīng)濟(jì)的地方，房?jī)r(jià)總會(huì)跟本地人的平均收入越來(lái)越脫勾，這是財(cái)富不平等的一個(gè)主要表現(xiàn)，也是一個(gè)悲傷的事實(shí)。

  3、用地政策：低效建設(shè)用地減量化。

  到2020年減量50平方公里，進(jìn)一步完善新增建設(shè)用地需求與現(xiàn)狀建設(shè)用地減量化的增減掛鉤機(jī)制,確保規(guī)劃建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)。

  這個(gè)要重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)，因?yàn)殛P(guān)系到未來(lái)上海有多少地可以賣。

  很多人一聽到減量化，以為是建設(shè)用地要減量供應(yīng)。實(shí)際上，它是對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地的一種騰挪，目的是騰出更多的指標(biāo)給新增建設(shè)用地需求。

  在上海現(xiàn)有的建設(shè)用地中，工業(yè)用地比重偏大，但工業(yè)總產(chǎn)值低，主要是一些鎮(zhèn)、村集體或私營(yíng)企業(yè)。

  比如閔行的九星建材市場(chǎng)，從現(xiàn)狀來(lái)看，產(chǎn)出效率偏低，且布局分散、能耗偏高、環(huán)保問(wèn)題和低端就業(yè)問(wèn)題突出，是建設(shè)用地減量化的重點(diǎn)。

  這可是閔行區(qū)的一塊大肥肉！或許是外環(huán)內(nèi)最后一塊可以成片開發(fā)的土地！目前九星的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，未來(lái)將打造上海家居建材新型交易的示范地、家居建材創(chuàng)意設(shè)計(jì)及總部辦公的集中地、家居建材企業(yè)創(chuàng)新集聚孵化地、以及輻射周邊區(qū)域的都市生活綜合體。

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  最后一個(gè)是重點(diǎn)！這是九星建材市場(chǎng)的未來(lái)規(guī)劃，重點(diǎn)看居住生活區(qū)和地區(qū)商業(yè)中心就可以了！  

  上海已將2020年的建設(shè)用地規(guī)模階段控制目標(biāo)確定為3185平方公里，而2014年底全市建設(shè)用地規(guī)模已突破3100平方公里，也就是說(shuō)從2015-2020年這6年全市新增建設(shè)用地只有85平方公里，每年只有14平方公里！

  就這每年的14平方公里，還要負(fù)增長(zhǎng)！這讓不少每天緊盯著上海市土地交易市場(chǎng)的開發(fā)商們倒吸了一口涼氣，“巧婦難為無(wú)米之炊”，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，沒有土地就意味著沒有項(xiàng)目，沒有項(xiàng)目企業(yè)盈利也就是無(wú)稽之談。

  而這50平方公里的低效建設(shè)用地騰挪，那就是上海未來(lái)指標(biāo)負(fù)增長(zhǎng)的巨大空間！目前這部分土地集中在上海郊區(qū)，也就是官方測(cè)算的約198平方公里（簡(jiǎn)稱“198區(qū)域”）

  像浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn)，奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)、徐行鎮(zhèn)，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)，金山區(qū)曹涇鎮(zhèn)等，都有。

  （這是2015年這些198區(qū)域的工作重點(diǎn)，感受下）

  這些地方的居民，恭喜你！未來(lái)上海的地王，將主要誕生在你家附近！

  上海其實(shí)還有很多存量地，而且數(shù)目很大。而這部分土地資源，因?yàn)橛玫匦再|(zhì)的緣故，一直深埋在上海的國(guó)字號(hào)企業(yè)的“賬目”里。

  除了大家都知道的城投、城開、上實(shí)、建工等房地產(chǎn)主業(yè)的上海國(guó)企外，更大部分其實(shí)掌握在幾個(gè)“大地主”手中。比如、上海市紡織集團(tuán)、光明集團(tuán)、華誼集團(tuán)、儀電控股、國(guó)盛集團(tuán)…這些沒有開發(fā)能力的企業(yè)。

  外來(lái)開發(fā)商們，你們羨慕不？上海控制建設(shè)用地指標(biāo)的"面粉"都在這里呢！

  4、外環(huán)內(nèi)商品住宅項(xiàng)目原則上實(shí)施全裝修，逐年提高外環(huán)外商品住宅項(xiàng)目全裝修比例。

  這個(gè)好理解了，今后新房基本都是精裝修，毛坯越來(lái)越少啦！目前就已經(jīng)是這個(gè)趨勢(shì)了。

  5、堅(jiān)持以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主的住房市場(chǎng)體系。

  這個(gè)一直是上海住房政策的中心思想，以居住為主，就是打擊投資需求；以市民為主，就是限購(gòu)會(huì)依然執(zhí)行，以普通商品房為主，就是對(duì)于首套剛需是支持的。

  還有一個(gè)是提高商品住房用地的中小套型比例，也就是7090政策，中心城區(qū)的商品住房用地的中小套型（90平方米以下）供應(yīng)比例不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。

  這個(gè)今年以來(lái)又重新開始執(zhí)行了，這也符合上海目前的供地現(xiàn)狀和房?jī)r(jià)現(xiàn)狀。把戶型做小，才能控住總價(jià)，保證單價(jià)的上漲嘛。預(yù)計(jì)未來(lái)上海會(huì)出現(xiàn)很多小戶型“豪宅”，或者那種產(chǎn)證面積很小但使用面積很大的，也是不少開發(fā)商正在做的，你懂得！